설 이후 주택시장···분양 활황 불구 매매 정체

설 연휴 휴식기를 보낸 주택시장이 재가동한다. 내달 청약제도 재편과 함께 5만가구에 달하는 연내 최대 물량이 쏟아진다. 분양시장은 벌써 달아올랐고, 매매시장도 바닥을 찍고 회복국면을 맞으리라는 전망이 나온다.

그러나 치솟는 전세가율(매맷값 대비 전셋값)에도 매매거래는 원활히 이뤄지지 않고, 가계부채 등 문제와 집값이 여전히 비싸다는 인식은 팽배하다. 부양책 덕분에 시장이 움직이는 듯 보이지만, 반짝 상승에 그쳐 대세 하락을 벗어나지 못하리라는 지적은 같은 맥락이다.

◆분양시장 활성화·전세난 매매 견인=내달에는 분양 물량이 5만가구를 넘어서는 등 연중 최대 규모가 쏟아질 전망이다. 상반기에만 전체 물량의 60%가 쏠리면서 분양시장은 벌써 뜨겁다.

부동산114에 따르면 내달 전국적으로 5만5252가구(전체 11.1%) 분양이 예정됐다. 청약제도 개편 등 정부의 대대적인 부양책에 힘입은 건설사들이 물량을 쏟아낼 전망이다.

시장에서는 이런 분위기를 바닥으로 인식, 회복시기로 점치기도 한다. 지난해부터 이어진 분양시장 열기가 꺼지지 않고 지속하면서, 매매시장으로 번지리라는 것.

실제 지난해 가장 높은 평균 청약경쟁률을 기록한 부산 ‘래미안 장전’(146.2대 1)을 비롯해 대구 ‘브라운스톤 범어’(142대 1), 위례신도시 ‘위례자이’(139대 1) 등 2008년 이전 호황기를 방불케 했다.

매매시장 역시 회복세다. 한국감정원 전국 주택 매매가격 1월 지수를 보면 전달과 마찬가지로 한 달 전보다 0.14% 올랐다. 일주일 단위로 잘라도 서울 아파트값은 8주 연속 오름세다.

큰 폭으로 늘어난 주택거래량도 이를 뒷받침하는 근거로 제시된다. 지난달 주택거래량은 7만9000건으로 같은 달 기준 통계 집계가 시작된 2006년 이후 최대치를 기록했다.

설 이후 집값 회복이 지속하리라고 점치는 전문가들은 1%대 대출을 이용한 부담 완화, 분양가 상한제 폐지에 따른 빨라진 수요자들의 움직임 등을 그 근거로 꼽았다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “수도권 청약 1순위 요건 완화에 따른 건설사들의 주택 공급 확대로 분양 시장은 더 커질 것”이라며 “분양권 시장도 활성화하는 등 시장 활력 차원에서 도움이 될 것”이라고 진단했다.

국민은행 박합수 부동산팀장은 “강남 등 재건축 이주로 전세난이 전역으로 퍼지는 상황”이라며 “이런 움직임은 심화할 가능성이 커 전세난에 따른 매매 전환이 많을 것”이라고 전했다.

◆분양활황 인위적 분위기···건설사 밀어내기 영향 커=분양시장을 중심으로 수요자들의 관심이 부동산에 쏠리면서 바닥론이 또 고개를 들었다. 그러나 천문학적인 가계부채와 실질소득 저하, 경제 불황, 금리 인상 등 해결 없이는 집값 회복을 논하기 어렵다는 목소리가 적지 않다.

전문가들은 현재 분양시장이 뜨거운 것은 수요 측면이 아닌 공급 측면에서 해석하는 게 더 옳다고 지적한다. 시장 기대심리와 열기가 끝나기 전 서둘러 물량을 소화하려는 건설사들의 ‘밀어내기 마케팅’에서 비롯한 분위기라는 것.

익명을 요구한 한 부동산학과 교수는 “집 살 여력이 없는 상황에서도 전세난 등으로 주거불안이 지속하자 초기 부담금이 적은 분양시장으로 몰리는 것”이라며 “분양시장 열기가 매매시장에 미치지 않는다는 점에서 지금의 분양시장 과열은 인위적인 것으로 볼 수 있다”고 강조했다.

또 최근 회복세를 보이는 매매가격 지수는 이전과 마찬가지로 반짝 상승에 그칠 가능성이 높고, 치솟는 주택거래량 역시 면면을 보면 집값을 움직일 소재로 역부족이라는 지적이다.

실제, 과거 부동산 활황기 때는 거래량이 늘면 추격 매수세가 따라 붙는 ‘거래증가=집값상승’ 공식이 성립했지만 지금은 작동하지 않는다.

거래 대부분이 전세난을 못 이겨 매매로 돌아서가나 저가 급매 위주로 매매에 나서는 등 투자수요가 아닌 실수요다. 투자수요가 붙지 않으면 집값이 오르지 않는 지금까지 시장 흐름을 고려하면 집값 회복이 어렵다는 분석이다.

수도권에 이어 서울까지도 전세가율 100% 육박 단지가 속출하지만 거래가 원활하지 않는다는 점에서 매매 회피 분위기가 저변에 깔렸다는 지적도 제기됐다.

국민은행에 따르면 전국 아파트 전세가율은 70.2%로 1998년 이래 최고치를 기록했다. 개별 아파트 중에는 80%를 넘어선 곳이 부지기수다.

장재현 리얼투데이 리서치팀장은 “설 이후 분양시장에 관심이 쏠릴 것으로 보이나 공공택지 등 일부 지역에 몰릴 가능성이 높다”며 “아직 시장 회복의 신호라고 말할 단계가 아닌 만큼 무리한 대출은 위험할 수 있다”고 지적했다.

이어 그는 “집값 회복이 묘연한 상황에서 집주인들은 떨어지는 집값 보전분을 전세로 메꿀 공산이 커 전세가율은 지속해서 커질 것”이라며 “깡통전세와 함께 미국발 금리인상 여파가 맞닿는다면 집값 하락이 가팔라질 수도 있다”고 덧붙였다.

김지성 기자 kjs@

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