부동산 매매·전세 사기 피하려면···

#집주인 A(임대인)는 최근 B(세입자)의 전제자금 대출 건으로 어이없는 사기를 당했다. A는 B의 전세자금 대출(4000만원)을 위해 할부금융사에서 요청한 서류에 동의해 줬다. 이후 전세계약이 종료되자 임차보증금 5000만원을 모두 세입자에게 송금했는데 B가 할부금융사에 대출을 상환하지 않고 잠적하면서 A는 할부금융사로부터 강제집행을 통보받았다.


봄 이사 철 전세·매매 등 부동산 거래가 증가하면서 금융 분쟁도 지속해서 발생하고 있다. 이에 금융감독원(금융소비자보호처)은 부동산 금융거래 시 주의사항을 정리했다.

◇전세계약···세입자가 금융사에 직접 대출 상환토록 해야 = 전세계약 관련 금융거래 시 집주인이라면 집주인(임대인) 동의로 세입자(임차인)가 전세자금 대출을 받을 때, 전세계약 종료 시 집주인은 세입자가 전세자금 대출을 받은 금융회사에 전세자금대출을 직접 상환하도록 해야 한다.

일반적으로 세입자가 집주인 동의를 얻어 전세자금 대출을 받는데, 금융회사와 계약서(질권 설정계약서)를 작성한다. 이 계약서에는 전세계약 종료 시 집주인이 전세자금 대출금을 금융회사에 직접 반환토록 명시된다.

그런데 전세계약이 종료될 때 집주인이 계약서 내용을 깜빡 잊고, 무심코 세입자에게 임차보증금을 줬다가 세입자가 전세자금 대출금을 상환하지 않으면 낭패를 볼 수 있다.

계약조건에 근거해 금융회사에서 집주인에게 세입자 대신 대출금 상환을 요구하게 되면 집주인의 재산상 피해가 발생할 수 있다. 집주인도 세입자의 전세자금대출 계약 사본을 보관하고 전세계약 종료 시 그 내용을 다시 확인해야 한다.

전세계약 관련 금융거래 시 세입자라면 전세자금 대출 시 전세계약 체결 전 금융회사를 방문해 대출가능을 확인해야 한다.

일반적으로 전세자금 대출 시 금융회사에서 집주인 동의를 요구해 사전에 집주인에게 양해를 구해야 한다. 전세자금대출을 받고자 하는 세입자의 신용도가 낮으면 대출이 어려울 수도 있다.

또 전세계약을 체결하기 전 세입자(임차인)는 등기부 등본과 건축물대장을 확인해 현 소유주가 집주인인지와 근저당권이 설정된 담보대출이 있는지를 확인해야 한다.

세입자가 담보대출이 있는 집을 전세 계약한다면 전세잔금 지급 시 집주인이 담보대출을 상환하기로 전세계약서에 명기해야 한다.

세입자는 전세잔금지급 시 집주인과 함께 해당 금융회사를 방문해 집주인에게 대출을 상환토록 하고 영수증을 받아 보관해야 한다. 동시에 집주인에게 근저당권 말소를 요청하고 이른 시일 내 등기부등본상에서 근저당권 말소를 확인해야 한다.

◇매매계약···매도·수자 모두 채무현황 확인 必 = 매매계약 관련 금융거래 시 매수인이라면 주택담보대출이 있는 집을 살 때 계약 체결 전, 담보대출 제공 금융회사에서 매도인(집을 파는 사람)의 채무현황을 확인해야 한다.

이때 매수인은 매도인의 동의를 받아 담보대출을 해 준 금융회사에서 반드시 서면으로 채무확인서를 받고 매도인의 채무성격과 범위를 확인해야 한다.

채무확인서는 발급일 기준으로 작성된 것으로 서류발급 이후, 추가 채무가 발생할 수 있다. 최종 잔금지급과 부동산 등기 시에도 채무확인서를 발급받아 추가 채무 발생을 확인해야 한다.

매매계약 관련 금융거래 시 매도인이라면 주택담보대출이 있는 집을 팔면서 해당 대출을 매수인에게 넘긴다면 거래 금융회사에 이를 알리고 채무인수절차를 통한 채무자 변경을 해야 한다.

부동산 매매과정에서 매수인이나 은행이 매도인의 채무인수절차를 직접 진행하겠다는 구두 약속만으로는 채무인수 효력이 발생하지 않아서다.

매도인은 매수인과 함께 담보대출을 해준 거래 금융회사를 방문해 확인서(담보채무인수약정서)를 직접 작성하고 사본을 받아 보관해야 한다. 채무인수 절차가 완료된 후에는 등기부등본상에서 채무자가 매도인에서 매수인으로 변경됐는지 꼭 확인해야 한다.

또 채무인수와 관련해 금융회사는 통상적으로 채무를 인수하는 매수인의 신용조사와 심사를 거쳐 채무인수를 결정한다. 이때 매수인의 신용이 나쁘면 채무인수가 어려울 수 있어 채무인수가 가능한지를 확인한 후 매매계약을 진행해야 한다.

김지성 기자 kjs@

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