[서승범의 건썰]“신혼부부 특공 자격 낮춰봐야 살 돈이 없다”

“청약 가점도 중요하지만, 살 돈이 없다. 5억대는 네 가족이 살만한 크기도 아닐뿐더러 혹여 당첨됐더라도 3억원 이상 현금이 있어야 하는데 잘 사는 부모님 지원 없이는 무리다”

30대 중반 회사원 A씨의 말이다. 정부가 청약시장에서 소외된 청년세대를 위해 특별공급 청약 기준을 완화했지만, 혜택을 받을 수 있는 국민은 일부에 그칠 것이란 우려가 나오고 있다.

서울·수도권의 높은 가점에 늘어나는 ‘청포족’을 위한 정책적인 지원이지만, 대출 규제로 인해 이미 가격이 급등한 아파트를 구매할 여력이 있는 수요가 한정적일 것으로 보여 소위 ‘금수저’들에게만 혜택을 주는 정책이 아니냐는 지적도 나오고 있다.

주택공급에 관한 규칙과 공공주택 특별법 시행규칙 개정안에 따르면 공공주택 생애최초 특공 물량비율이 20%에서 25%로 확대됐고 민영주택에도 생애최초 특별공급이 도입됐다.

또 민영주택의 경우 높은 분양가를 고려해 생애최초 특공 자격을 도시근로자 월평균 소득 103%까지 완화했다. 신혼부부 생애최초 특공은 6억~9억원인 경우 10% 완화해 140%(맞벌이 기준)까지 청약 자격을 부여했다.

이는 서울 평균 당첨 가점 급등하면서 상대적으로 가점이 낮을 수밖에 없는 20~30대를 지원하기 위한 정책이다. 실제 부동산114에 따르면 지난 9월까지 청약을 진행한 민간분양 아파트의 경우 전체 물량의 90% 이상이 평균 50점 초과 70점 이하 가점자에게 돌아갔다.

개정안 실행으로 정부는 무주택 실수요자의 당첨기회가 확대될 것으로 기대하고 있다.

하지만 문제는 급등한 집값으로 오를만큼 오른 ‘분양가’다. 지난 8월 서울 아파트 평균분양가는 3.3㎡당 2672만원. 이를 적용하면 전용 84㎡의 경우(공급면적 118.1768㎡) 약 9억5000만원이 된다. 전용 59㎡의 경우(공급면적 83.8370㎡) 분양가는 약 6억7882만원이다.

전용 59㎡의 경우 중도금 40% 대출을 제외하고 나면 내집마련에 필요한 나머지 자금은 약 4억730만원이다. 시세가 6억원이 넘기 때문에 보금자리론, 디딤돌대출 등은 받을 수 없다.

예컨대 연소득 8000만원의 신혼부부의 경우 5년간 한 푼도 쓰지 않고 모아야 해당 금액을 마련할 수 있다. 특히 이들은 2년 뒤에는 신혼부부기준(7년)이 넘어가 신혼부부 특공에는 참여할 수 없게 된다.

상황이 이렇다 보니 업계에서는 LTV 기준 완화의 목소리가 높다. 무주택 실수요자를 대상으로 기준을 완화해 구매력을 높여줘야 실제로 무주택 수요자의 당첨 기회 확대가 이뤄질 수 있을 것으로 보여서다.

최현일 열린사이버대학교 부동산학과 교수는 “60~70%를 대출해주더라도 자금을 마련하지 못하는 실수요자들이 다수다”며 “무주택 실수요자들을 대상으로는 LTV 요건을 바꿔줘야 한다”고 말했다.

장재현 리얼투데이 리서치팀 본부장은 “부모 도움없이 20~30대가 6억원대 아파트 남은 자금을 마련하는 것은 사실상 불가능하다”며 “정부의 정책 목표가 ‘주거 안정’인지 ‘집값 안정’인지 생각해봐야 한다. 부부합산 소득 750정도면 4억을 빌려 달에 원리금 합산 150 정도는 큰 부담이 아니다. 실수요 서민들에게는 저리 대출로 내집마련을 지원해야 한다”고 말했다.