대치은마·도곡레슬, 45주 전 전세 1.4억·12억···현재는 4.2억·15.5억

최근 서울 강남 부촌의 아파트 전세 가격이 45주 만에 하락세로 전환됐다는 소식이 나오자 마자 천정부지로 치솟던 전세값이 점차 진정되는 것 아니냐는 말이 나왔지만 정작 부동산시장에서는 전혀 동조하지 않는 분위기다. 일부 최저가로 나온 물건만을 보고 전체 시장 가격을 평가하는 것은 ‘성급한 일반화의 오류’라는 지적이다. 그도 그럴것이 전세 가격들의 편차가 심한데다 눈에 띄는 조정 장세도 보이지 않았기 때문이다.

28일 부동산 시세정보에 따르면 서울특별시 강남구에 위치한 아파트 전세 중에서 가장 많이 찾는 물건은 대치동 은마아파트다. 다음으로는 도곡동의 도곡렉슬, 압구정동의 현대 1, 2차 아파트, 개포동의 개포래미안포레스트, 래미안블레스티지, 수서동의 신동아아파트, 압구정동의 신현대아파트, 수서동의 까치마을 순인 것으로 집계됐다.

본지가 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 이들 아파트 전세 가격 동향을 조회해본 결과, 올해 1, 2, 3월 기준으로 최고가와 최저가를 각각 비교해보니 가격 편차가 같은 전용면적 기준으로 평균 5~6억원, 많게는 12억원까지 차이 나는 것으로 확인됐다.

일례로 40평(전용면적 134㎡)짜리 도곡레슬의 경우 1월 한달간 거래 가격만 해도 많게는 26억원, 적게는 14억원으로 편차가 12억원이나 차이가 났다. 학군 수요로 가장 많이 찾는다는 대치 은마의 경우 이달만 해도 23평(전용면적 76.79㎡) 기준으로 그 편차가 많게는 9억원, 적게는 4억2천만원이었다.

이렇듯 가격 편차가 심한 만큼, 최저가로 거래된 일부 전세가격을 보고 서울 아파트 전세 가격이 진정세를 보인다는 일부 논리는 억지스럽다는 지적이다. 일각에서는 최근 도곡레슬 전세(전용 84㎡)가 작년 12월 18억원에 거래됐는데 이달 들어 15억5000만원에 거래된 것을 놓고 가격 하락 조짐이 보인다고 말한다.

그러나 실제로는 이달에도 같은 면적으로 18억원에 거래된 적이 있었다. 올해 1월부터 3월까지 도곡레슬(전용 84.9㎡)의 전세 최고가는 1월에 16억5천만원, 최저가는 12억6천만원, 2월에는 각각 16억원, 10억5천만원이었으며 3월에는 18억원, 15억5천만원이었다. 즉 가격이 중구난방인데다 전세 최저가만 놓고 비교하면 오히려 5억원(2월 10억5천만원→15억5천만원)이나 올라 전세 가격이 전혀 떨어진게 아닌 셈이다.

대치동의 한보미도맨션1, 2차아파트 경우에는 전용면적 126.33㎡가 1월에 11억원에 거래되는 경우가 있었는데 2월 들어서는 10억6천만원에 거래되기도 했다. 최고가로는 14억5천만원에서 11억원으로 거래되기도 했다. 그러나 이 아파트가 워낙 고가의 전세 아파트이다 보니 일부에서 조정 가격이 나온 것이라고 전문가들은 진단하고 있다. 또 대치동 자체가 학군 수요에 따라 전세가격이 변동이 있는 지역이다 보니 학군 수요가 마무리되는 3월에는 가격이 빠진 경우가 더러 있었다고도 말한다. 대치 은마아파트 역시 1월달에는 10억원에서 거래됐던 것이 3월 들어서는 9억원으로 조정됐다.

이들 아파트 외엔 눈에 띄는 조정 장세는 찾아보기 힘들었다. 오히려 더 오르는 경우도 있었다. 예를 들어 개포동의 래미안블레스티지는 2월 27일에 12억6천만원(전용 99.9㎡)에 거래됐는데 이달 들어서는 14억원에 거래됐다.

최근 10개월(42주, 315일) 전을 놓고 비교하면 어떨까. 일단 10개월 전보다 전세 가격이 훨씬 더 오른 것으로 확인됐다. 실제 대치은마의 경우 45주 전에는 최저가로 전세 매물이 불과 1억4천만원(전용 84.43㎡)에 거래되기도 했다. 이보다 1년 여전인 4월24일에는 전용면적 76.79㎡ 짜리가 전세로 7000만원에 거래된 사례도 있었다. 현재 최저가 거래금액으로는 두 평수 모두 4억2천만원이다. 반대로 작년 당시 전세 최고가는 84.43㎡, 76.79㎡ 기준으로 각각 7억3천만원, 6억5천만원이었으며 이달 최고가로는 각각 5억2500만원, 9억원인 것으로 집계됐다.

이달 전세 최저가 15억5천만원에 거래됐다던 도곡레슬(전용 84.9㎡) 역시 45주 전에는 전세 가격이 최저가로는 12억원이었다.

물론 소폭 줄은 곳도 있었다. 압구정동의 현대2차아파트 경우, 이달 11억55백만원에 딱 한 건의 전세만 계약됐다. 42주 전에는 12억5천만원이었는데 9500만원 정도 떨어진 가격이다. 이보다 두달 전인 작년 4월에는 지금과 같은 가격이었다. 줄었다기 보다는 이전의 전세 가격으로 되돌아왔다고 해석할 수 있다.

그럼에도 여론의 반응은 싸늘하다. 일각에선 “강남뿐만 아니라 서울 아파트 전세 가격이 작년 동안 천정부지로 치솟았는데 몇 천만원 정도 줄은 것 가지고는 전혀 체감이 안된다”라고 비난했다. 여기에다 “전세 가격이 이미 오를대로 턱없이 올랐는데 최근에 와서 소폭 줄인 것 가지고 난리 법석떠는 것 아니냐”라며 “게다가 일부 매물들만 그런 것인데 전혀 신빙성이 없다”라고 덧붙였다.

전세 가격 자체가 편차가 심한 데다 일부 최저가로 나온 급매물만 보고는 현재 전세 가격이 진정세로 진입했다고 보기 어렵다는 지적이다. 다수의 부동산 전문가들 역시 하락 조짐을 보인다고 하기에는 무리라고 판단하는 분위기다.

아파트 분양평가 전문업체인 리얼하우스 관계자는 “물론 작년에 너무 많이 올라 반발 심리로 일부에서 조정 받은 매물들이 있다. 하지만 이것만을 보고 전세 가격 자체가 내렸다고 보기에는 힘들다”라며 “게다가 최근 청약 1순위 자격이 강화되고. 가점제 비율 등이 높아지면서 젊은 층의 청약이 더 어려워졌는데 이들은 결국 월세보다는 전세를 더 많이 요구할 것이다. 한 마디로 현재 전세 가격이 내릴 만한 요소가 전혀 없다”라고 진단했다.

부동산시장 전문 분석업체인 부동산인포 관계자는 “전세가격 자체가 시기적·계절적인 영향을 많이 받는다”라며 “이사철이 오면 다시 수요가 늘고 가격이 올라갈 것”이라고 분석했다.