[팩트체크]‘실거주 백지화’에 전세물량 쏟아진다는데

정부가 지난 12일 재건축 단지 조합원 2년 실거주 의무 방안을 백지화한 이후 전세 물량이 늘어나고 전셋값이 하락하고 있다는 이야기가 나오고 있다. 의무 거주 기간을 채우기 위해 복귀한 집주인들이 다시 세를 내놓고 있어 물량이 늘어나고 있다는 것.

21일 부동산 정보 제공업체 아실(아파트 실거래가)에 따르면 서울 강남구 대치동 은마아파트 전세 매물은 지난 12일과 비교해 145.9%(74건→182건) 증가했다.

또 마포구 성산동 시영아파트 12일 20건에서 현재 40건으로 크게 증가했다. 이외에도 노원구 상계동 상계주공6단지(45건→62건), 영등포구 여의도동 삼부(61건→80건), 노원구 상계동 상계주공7단지(30건→39건), 양천구 신정동 목동신시가지10단지(34건→41건), 도봉구 창동 창동주공4단지(21건→25건) 등 재건축 예정 단지 중심으로 전세 물량이 늘어난 것으로 나타났다.

일부 집주인들이 재건축 의무를 달성하기 위해 전입신고만 하고 공실로 비워둔 물량 등이 다시 시장에 재공급됐기 때문이라는 게 지역 공인중개사과 전문가들의 전언이다.

최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수는 “재건축 실거주 2년 입법화 이후 조합원들이 울며 겨자먹기식으로 들어갔다. 그러다보니 세입자도 내쫒기고 결국에는 전세물량이 부족해지는 폐단이 있었다”며 “제도를 없애니 전세 물량이 증가하면서 가격이 하락하는 모습을 보인 것으로 생각한다. 문재인 정권의 대표적인 정책 실패였다”고 분석했다.

다만 ‘실거주 의무 백지화’의 영향이 일부 재건축 단지에 한해 적용돼 수도권 전세난을 해결할 만큼 물량이 늘어나지는 않을 것이라는 시각이 지배적이다.

실제 ‘실거주 의무’ 발표 전인 지난해 5월 말과 비교해보면 서울 전세 물량은 4만5671건에서 2만482건으로 -55.2% 감소했다. 적년 동일과 비교해봐도 -49.7% 줄었다.

또 경기(-40.1% 3만4719건→2만824건), 인천(-15.8%, 5619건→4736건) 등 수도권 역시 전세물건이 크게 줄어든 상황이다. 전년 동일과 비교해 전세물량이 늘어난 곳은 현재 광주(93.0%, 347건→670%), 전남(5.3%, 563건→593건) 등 단 두 곳이다.

특히 지금의 가격하락과 물량 증가도 일시적인 것이라는 분석이 짙다. 의무 거주를 채우려 했던 집주인들이 한꺼번에 물량을 내놓으면서 잠시 가격 변동이 생긴 것이라는 이야기다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “물량이 일시에 나와 일시적인 현상이다. 전반적으로 문제점이 해소된 게 없다”며 “지금 시장은 굉장히 불안한 상태로 조금한 계기만으로도 반등과 하락이 이뤄질 수 있는 상황이다. 전셋값은 중장기적으로 계속 오를 것으로 예상한다”고 말했다.

서초구 반포동 A공인중개사무소 대표는 “은마나 재건축이 아직 시작 안된 곳에서만 물량이 나오고 그 외에 의무기간이 해당되지 않은 재건축 등에서는 전세물건이 없다”며 “거래가 이뤄질 수 있는 상황 자체가 아니다. 물건이 아예 없다”고 분위기를 전했다.

전문가들은 전세난 해결을 위해서는 ‘실거주 의무’ 외에 임대차3법 등도 재검토해야 한다고 조언했다.

심 교수는 “대안을 꼽자면 임대차법 개정에 대해서 전향적으로 생각해야 한다”며 “득실을 따져 실이 많으면 정리해야 한다”고 말했다.

또 다주택자 규제 완화, 청약 실거주 의무 기간 보류 등도 방안으로 꼽혔다.

송승현 도시와경제 대표는 “임대차3법 이후 계약 갱신이 많이 됐다는 것은 시장에 나올 수 있는 물량이 그만큼 줄었다는 뜻”이라며 “시장에서 나올 수 있는 물량이 한계가 있고 청약 물량도 실거주 요건이 있는 만큼 기대하기 어려운 상황”이라고 설명했다.

이어 송 대표는 “3기신도시 입주 전까지 청약 실거주를 유보해 주는 것도 하나의 방안이 될 수 있다”며 “또 다주택자를 압박만 하는 것보다는 어느정도 인센티브를 통해 이들이 보유하고 있는 물량을 전세로 나올 수 있게 해야 한다. 다주택자 압박은 주택가격 안정에도 크게 도움이 안 된다”고 조언했다.