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투자자들 관심 끄는 ‘리츠 광풍’···어디에 어떻게 담아야 하나

변동성 증폭·기준금리 인상에 리츠 시장 주목
1년에 2회 배당···연 평균 5% 이상 수익률 기대
SK리츠, 역대 공모 리츠 IPO 흥행 신기록 경신
신규 자산 잇단 편입으로 투자자 이익 기반 커져
연초대비 수익률 17% 기록한 ETF도 주목할 만

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대표적 간접투자 시장인 리츠(부동산 간접투자회사) 시장이 개인투자자들의 주목을 받고 있다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 이후 증시의 변동성이 커지면서 안정적 수익률과 배당 수익을 챙길 수 있는 리츠 시장의 장점이 두드러졌기 때문이다.

리츠 시장이 투자자들의 관심 대상에 오르면서 SK, 롯데, 이랜드 등 대기업들도 이 시장에 뛰어들고 있다. 시장의 규모가 꾸준히 커지고 있는 만큼 어느 리츠 상품을 어떻게 투자해야 할 것인가도 눈여겨봐야 한다.

현재 국내 증시에 상장된 리츠회사는 1호 상장사인 에이리츠부터 최근 상장한 디앤디플랫폼리츠까지 14개다. 올 상반기 기준 자기자본 1000억원 이상 리츠회사는 총 7개이며 롯데리츠는 리츠회사 중 유일하게 자기자본이 1조원이 넘는 공룡 리츠회사로 꼽힌다.

리츠 시장은 갈수록 성장하고 있다. 한국리츠협회가 올해 상반기 말 기준으로 집계한 국내 증시 상장 리츠 13개사의 시가총액 합계는 5조2535억원에 이른다. 올해 초 시총 합계가 4조원대 초반이었던 것을 고려하면 1년도 안 된 사이 30% 정도의 증가한 셈이다.

리츠회사의 증시 상장도 이어지고 있다. 지난 27일 상장한 디앤디플랫폼리츠에 이어 이달에는 SK그룹의 SK리츠가 상장을 앞두고 있다.

지난 8월 30일부터 3일간 진행된 SK리츠 공모주 일반청약 결과 552대1의 경쟁률을 보였다. 청약증거금은 19조3000억원이 모였다. 이는 역대 공모 리츠 청약 경쟁률 최고 신기록이며 SK그룹이 진행한 역대 기업공개(IPO) 사례 중에서도 최고 흥행 성적이다.

자산총액이 1조8000억원에 달할 것으로 추정되는 SK리츠는 SK그룹의 본사인 서울 서린동 SK서린빌딩과 SK에너지 주유소 116개를 기초자산으로 하고 있다. SK그룹이 자산 임대료를 SK리츠에 주고 자산 운용으로 발생하는 배당금을 주주들에게 나눠줄 계획이다.

여기에 신한서부티엔디리츠, 미래에셋글로벌리츠, NH올원리츠, 마스턴프리미어제1호리츠 등도 올해 안에 상장 작업을 마치겠다는 계획을 가지고 현재 물밑 작업에 나서고 있다.

◇‘안정적 배당 수익’ 장점에 꽂힌 투자자들
적은 금액으로 부동산 투자 이익을 얻을 수 있다는 장점에도 리츠 시장은 한동안 투자자들의 관심에서 멀어졌다. 그러나 최근 리츠 시장에 대한 투자자들의 관심도는 매우 뜨겁다.

리츠 시장이 주목을 받는 이유는 활황세가 지속 중인 부동산 시장의 성장과 안정적 배당 수익으로 자산 증식을 원하는 개인투자자들의 요구 조건이 맞아떨어졌기 때문이다.

리츠 시장의 가장 큰 장점은 꼬박꼬박 들어오는 배당이다. 리츠회사는 투자자로부터 모집한 자금을 부동산에 투자하고 부동산투자회사법에 따라 부동산 투자 수익과 자산 매각 수익 중 90% 이상(자기관리리츠는 50%)을 의무적으로 주주들에게 배당해야 한다.

현재 모두투어리츠, 케이탑리츠, 에이리츠를 제외한 11개 리츠회사가 연 2회의 배당을 시행하고 있다. 나머지 3개사는 매년 12월 말 기준으로 한 차례만 배당한다. 아울러 상장을 앞둔 SK리츠는 국내 리츠회사 중 처음으로 분기별로 배당하겠다는 계획을 세운 상태다.

롯데리츠, JR글로벌리츠, 이지스레지던스리츠, 이리츠코크렙 등은 6월과 12월, ESR켄달스퀘어리츠, 코람코에너지리츠, 미래에셋맵스리츠, NH프라임리츠 등 4개사는 5월과 11월에 배당을 시행한다. 이지스밸류리츠는 2월과 8월, 신한알파리츠는 3월과 9월에 배당한다.

리츠의 배당 수익률은 시장보다 높은 편이다. 이 때문에 낮은 금리로 높은 배당 수익이 갖는 매력 증가하며 장기 투자할 경우 복리 효과를 기대할 수 있다. 두 차례 이상 배당을 시행하는 10개 리츠회사의 평균 기대 배당 수익률은 5.16%에 달한다.

회사별 기대 배당 수익률을 분석해보면 JR글로벌리츠가 6.59%로 가장 높고 이리츠코크렙이 6.29%로 뒤를 잇고 있으며 덩치가 가장 큰 롯데리츠는 5.09%의 수익률이 전망된다.

강송철 유진투자증권 연구원은 “리츠 시장은 증시보다 변동성이 낮고 금리 상승 구간에서 양호한 수익을 내기 때문에 증시 약세 국면에서는 상당한 강점을 지닌다”며 “특히 기준금리가 올라갈 때 리츠 수익률도 오르는 모습을 보였던 과거 사례를 주목해야 한다”고 말했다.

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◇회사마다 투자 자산도 제각각…특징 잘 살펴야
리츠회사들이 투자하는 부동산 자산에는 특색이 있다. 사무용 빌딩을 투자 자산으로 설정한 회사도 있으나 특정 분야에만 집중하는 회사도 있어서 회사가 투자하고 있는 자산의 특징을 잘 살필 필요가 있다.

리츠업계 최대 기업인 롯데리츠는 롯데그룹의 핵심 계열사인 롯데쇼핑이 전체 지분의 50%를 쥐고 있는데 롯데 계열사의 주요 자산을 기초자산으로 하고 있다. 롯데백화점, 롯데마트는 물론 롯데쇼핑 계열 물류센터도 롯데리츠의 자산이다.

리츠업계 자기자본 2위 JR글로벌리츠는 해외 부동산을 전문으로 투자하고 있는 공모 리츠다. 현재 벨기에 브뤼셀의 파이낸스타워 등 해외 주요 사무용 빌딩을 투자 자산으로 잡고 있다.

국내에 상장된 리츠회사 중 유일하게 물류센터만 보유하고 있는 ESR켄달스퀘어리츠는 해외는 물론 용인, 안성, 이천 등 주요 유통 체인의 물류센터가 집중된 수도권 남동부에도 10개의 물류센터를 보유하고 있다.

주유소 전문 리츠회사도 있다. 주유소 리츠는 장기적으로 주유소 땅을 개발할 수 있다는 점에서 개발 잠재력을 특징으로 삼을 수 있다. 코람코에너지리츠와 SK리츠는 각각 전국 187개 현대오일뱅크 직영 주유소와 SK에너지 계열 주유소 116개가 투자 자산 목록에 있다.

사무용 빌딩 전문 리츠회사인 신한알파리츠는 최근 용산 더프라임타워, 광교 대일빌딩, 남산 트윈시티, 을지로 신한L타워, 판교 크래프톤 사옥, 역삼동 삼성화재 빌딩 등 서울과 수도권의 대형 사무용 빌딩을 자산으로 삼고 있다.

이밖에 이랜드그룹 계열 리츠회사인 이리츠코크랩은 뉴코아아울렛, NC백화점 등 이랜드리테일의 자산을 잡고 있고 이지스자산운용의 형제 리츠회사인 이지스밸류리츠와 이지스레지던스리츠는 이름처럼 상업용 건물과 주거용 건물을 각각 자산으로 삼고 있다.

◇갈수록 커지는 韓 리츠 시장, 성장 잠재력도 크다
증권가에서는 국내 리츠 시장의 성장 가능성을 매우 크게 보고 있다. 새롭게 투자 자산으로 편입되는 자산이 늘면서 시장 전체의 파이가 커지고 있다. 시장의 파이가 커지면 그만큼 투자자들이 얻는 이익의 규모도 커진다.

신한알파리츠가 가장 모범적으로 파이를 키운 사례로 볼 수 있다. 2018년 8월 상장한 신한알파리츠는 2번의 추가 유상증자와 LTV 비율을 활용한 대출 증가 등을 통해 자산 수를 6개까지 늘렸다.

장문준 KB증권 연구원은 “신규자산이 꾸준히 늘어나면 1주당 배당금도 증가하기 때문에 리츠의 대형화는 주주의 편익 증대로 이어질 수 있다”면서 “리츠 시장이 커지는 국면인 만큼 관심있는 투자자들은 지속적으로 이 시장을 지켜봐야 한다”고 분석했다.

◇리츠 ETF도 지켜볼 만…‘强달러 환경’은 다소 부담거리
국내는 물론 미국 리츠회사도 국내에 상장돼 있다. 시가총액 1560억원 규모의 TIGER 미국MCSI리츠를 비롯해 KINDEX 미국다우존스리츠, KODEX 다우존스미국리츠, KBSTAR 글로벌데이터센터리츠 나스닥 등이 국내 증시에 상장된 미국 리츠 ETF다.

다만 미국 리츠 ETF의 대부분이 환 헤지 상품이기 때문에 환율 상승 구간에서는 투자에 부담이 따를 수 있다.

환율 상승으로 인한 헤지가 부담으로 작용한다면 국내 리츠 투자가 가능한 ETF로 눈을 돌릴 수도 있다. TIGER 부동산 인프라고배당 ETF는 올해 초부터 8월 말까지 17%의 수익률을 기록해 연간 코스피 수익률을 넘어섰다.

정백현 기자 andrew.j@

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