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하락 반전 vs 상승세 지속···“집값, 결국엔 上低下高”

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[NW리포트]전문가들에 2022 집값 물었더니···
靑 이어 정부도 집값 하향론···“집값 안정국면”
민·관 연구기관 대부분 집값 2~5% 상승 관측
전문가들 강보합세 의견···“올해도 집값 오른다”
국민들이 본 올해 집값···‘하락’ 43%, ‘상승’ 39%

정부가 앞으로 집값이 하락할 것이라고 연일 강조하고 있지만 시장 분위기와 전문가들의 전망은 올해도 상승세가 이어질 것으로 내다봤다. 공급 부족과 전세 시장 불안 등 지난해 집값 상승을 일으켰던 시장 환경이 올해도 크게 달라지지 않는다고 판단했기 때문이다.

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◇靑 이어 정부도 집값 하향론…“집값 안정국면”= 집값이 최근 한풀 꺾이는 조짐을 보이자 정부가 연일 집값이 확실히 잡히고 있다며 자신감을 내비치고 있다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 5일 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에서 “최근 주택매매시장이 지역과 무관하게 하향 안정세로의 전환에 가속도가 붙는 모습”이라며 집값 고점론에 힘을 실었다.

이어 “정부는 그동안 주택가격이 과도하게 상승한 부분에 대해서는 일정부분 조정과정을 거칠 것으로 보고 있다”며 “최근의 하향 안정세가 추세적 흐름으로 확고하게 자리 잡을 수 있도록 정책기조를 일관성 있게 견지할 것”이라고 덧붙였다.

정부가 집값 안정 국면의 판단 근거로 삼은 한국부동산원 아파트값 동향 조사자료에 따르면 지난해 12월 마지막 주까지 12주 연속 아파트값 상승폭이 둔화됐다. 서울은 18주 연속 상승폭이 낮아졌다. 정부는 이런 추세가 이어지고 서울 아파트값도 전반적으로 하락할 것으로 내다봤다.

노형욱 국토교통부 장관도 집값 상승세가 주춤하고 시장 심리 변화 조짐이 뚜렷해지고 있다고 강조했다. 노 장관은 “집값에 영향을 미치는 게 공급일 것이고 단기적으로는 금리나 대출의 가용성 문제이고, 장기적으로 보면 인구구조 일텐데 모든 변수가 하방압력으로 작용하는 요인”이라며 “그래서 추세적인 하락이 불가피하지 않겠느냐고 보고 있다”고 전했다.

앞서 박수현 청와대 국민소통수석은 지난 4일 MBC 라디오에 나와 ‘집값이 잡히기 시작했다고 확신하느냐’는 사회자 질문에 “확신에 가까운 생각을 하고 있다”고 말했다. 이는 문재인 대통령이 신년사에서 주택 정책에 자신감을 보인 것과 같은 맥락이다. 문 대통령은 신년사에서 “최근 주택 가격 하락세를 확고한 하향 안정세로 이어가면서, 실수요자를 위한 주택공급에 속도를 내겠다”고 말했다.
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◇민·관 연구기관 대부분 집값 2~5% 상승 관측= 민·관의 각 연구기관은 2022년에도 집값은 계속 오를 것으로 예상하면서 집값이 하락세에 접어들었다는 정부의 주장과 상반된 의견을 내놨다. 민관 연구기관들은 올해 전국 집값이 2~5%가량 오른다고 봤다. 민관 구별 없이 대부분 연구기관들이 2022년 집값 상승을 점치고 있는 셈이다.

대한건설정책연구원은 보고서를 통해 올해 전국 집값 상승률이 지난해에 비해 둔화된 5.0%를 기록할 것으로 전망했다. 수도권 집값 상승률 전망치는 7.0%로 제시했다. 권주안 건정연 연구위원은 “올해 입주 물량이 지난해보다 소폭 증가해 수급 불안은 개선될 여지가 있지만 증가 폭이 크지는 않다”며 “지난해와 같은 공급 가뭄이 올해 말까지는 지속되는 만큼 공급 부족에 따른 상승세가 이어질 가능성이 높다”고 전했다.

주택산업연구원 역시 ‘2022년 주택시장 전망’ 보고서를 통해 전국 주택 매매 가격은 2.5%, 전세 가격은 3.5% 상승할 것으로 전망했다. 서울은 각각 3.0%와 3.5% 상승할 것으로 예상했다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “경제성장률, 기준금리, 주택수급지수 등을 고려한 결과 2021년보다는 상승률이 낮아지지만 인천, 대구 등 일부 공급 과잉 지역과 단기 급등 지역을 제외하고는 집값이 하락세로 돌아서지 않을 것”이라고 말했다.

국책연구기관인 국토연구원도 비슷한 전망을 했다. 올해 집값이 수도권 5.1%, 지방 3.5% 상승할 것으로 관측했다. 이밖에 우리금융경영연구소가 2022년 주택 매매 가격이 3.7% 오를 것으로 예상했고 한국건설산업연구원은 2.0% 상승할 것으로 봤다.

연구기관들은 집값 상승의 주요 요인으로 ‘주택 공급 부족’을 꼽았다. 또 대선 이후 규제 완화 가능성, 연이은 지방선거 변수, 임대차 3법 시행 이후 집값을 떠미는 높은 전·월세 가격 등의 뒤를 이었다. 다만 집값이 고점을 찍었다는 인식과 함께 대출 규제 강화, 금리 인상 등으로 매수세가 빠르게 줄고 있어 상승폭은 제한될 것으로 전망된다.
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◇전문가들 강보합세 의견…“올해도 집값 오른다”= 대다수 전문가들도 올해 주택 시장의 상승세가 좀처럼 꺾이지 않을 것으로 예상했다. 주요 지역에 걸쳐 있는 공급 부족 문제가 당장 해결되기 어렵다는 이유에서다. 또 대선 등 정치적 이벤트에 따른 주택시장 움직임, 오는 8월 전세계약 갱신 파동도 지켜볼 필요가 있다고 했다. 다만 상승폭은 올해보다 크게 둔화할 것으로 예측했다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “대선 전까지는 약보합세를 유지할 것이고, 대선 이후에는 누구냐에 따라 다르겠지만 공급 물량이 현저히 적어 강보합세 유지 될 것으로 보인다”며 “하지만 지방의 경우 공급 물량이 늘어나면서 집값이 하락하고 있어 양극화 현상은 심화될 것”이라고 분석했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수도 “작년처럼 급격히 오르지는 않겠지만 올해 집값도 5% 내외로 소폭 상승할 것으로 본다”면서 “대선, 지방선거 등의 이유로 개발 호재들이 터질 가능성이 크고 규제완화 등을 내세울 가능성도 높은 만큼 상승세가 유지 될 것 같다”고 설명했다.

송승현 도시와경제 대표 역시 “전체적으로 봤을때 올해도 상승세를 이어갈 것 같다. 서울이 전반적으로 집값 조정을 받는다고해도 송파 강남 등은 하락에 대한 방어가 견고한 편”이라며 “특히 여야 대선 후보 모두 용적률 상향, 정비사업 활성화 등을 공약으로 내세운 데다 잠실 MICE 등 지역 개발 호재도 많아서 내년에도 가격은 계속 강보합세일 것”이라고 전했다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “3기 신도시 입주가 본격화하지 않았다는 점과 전세난을 고려할 때 집값이 하락세로 진입하기보다 상승세가 나타날 것 같다”면서 “다만 대출 규제, 금리 상승에 따른 매수심리 위축 등으로 상승폭은 많이 축소될 것”이라고 밝혔다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “올해 상반기는 대선 등 변수로 인한 불확실성이 큰 시점이다. 이 시기까지는 집값이 둔화되거나 약간씩 가격이 조정될 것 같다”며 “다만 하반기부터는 주택 시장이 본격적으로 자연스럽게 자극받을 가능성이 크다”고 전망했다.
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◇국민들이 본 올해 집값…‘하락’ 43%, ‘상승’ 39%=국민들의 경우 ‘올해 집값이 내릴 것이냐’는 질문에 10명 가운데 4명 이상이 하락할 것이라고 응답했다.

부동산 정보제공 업체 직방에 따르면 올해 거주지역의 주택 매매값을 어떻게 예상하냐는 질문에 전체 응답자(1236명) 가운데 43.4%(537명)이 ‘하락’할 것으로 답했다. ‘상승’할 것이라고 답한 응답자 비율은 38.8%(479명)였다. 이번 조사는 직방이 지난달 6~20일 직방 어플리케이션 접속자 1236명을 대상으로 실시했다.

집값 하락을 전망한 이유론 ‘현재 가격 수준이 높다는 인식(32.6%)’이 가장 많이 꼽혔다. 이밖에 금리 인상으로 인한 부담(24.2%), 부동산 대출 규제 강화에 따른 부담(18.8%), 코로나19로 인한 경기 불안 지속(6.5%), 대선·지방선거 공약(6.1%) 등도 집값 하락 요인으로 꼽혔다.

반면 상승할 것이라고 본 응답자들의 22.5%는 ‘신규 공급 물량 부족’을 가장 큰 이유로 꼽았다. 전·월세 상승 부담으로 인한 임차 수요의 매수 수요 전환(18.8%)과, 교통·정비사업 등 개발 호재(14.2%), 대선·지방선거 공약(11.3%)이 뒤를 이었다.

지역별로는 서울, 지방, 지방 5대 광역시에서 내릴 것이라는 응답이 높았다. 서울은 47.6%가 지방은 45.8%가 하락할 것이라고 봤다. 가격이 떨어질 것이라고 본 이유는 ‘현재 가격 수준이 높다는 인식’이 32.6%로 가장 많았다.

직방 관계자는 “올해 집값은 상승과 하락 전망의 의견 차이가 5%포인트 이내”라며 “올해 매맷값은 예상하기 어려울 것”이라고 내다봤다.

주현철 기자 jhchul37@

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