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민간이익 8조 넘는다는 3기 신도시, 공공개발 확대 ‘딜레마’

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참여연대, 3기 신도시 민간 매각 현황 조사
공공택지 민간매각 규모 대장동 20배 달해
분양시 민간사업자 민간이익 8조원 규모 추정
“공공택지 민간 매각 중단···법 개정해야”

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자료= 참여연대

3기 신도시 5곳에서 공공택지를 사들인 민간사업자의 개발이익이 8조원에 달하는 것으로 추정된다는 분석이 나왔다. 이에 참여연대는 3기 신도시가 제2의 대장동이 되는 것을 막기 위해 공공주택특별법을 개정해야 한다고 주장했다.

27일 참여연대에 따르면 국토교통부의 고시를 토대로 고양창릉·하남교산·인천계양·남양주왕숙·부천대장 총 5곳의 3기 신도시를 분석한 결과, 인천계양의 경우 전체 주택 공급용지에서 민간에 매각되는 공공택지 비율이 59%에 달했다. 남양주왕숙(58%), 하남교산(54%)도 신도시 주택 공급 용지 중 절반 이상이 민간사업자에게 매각되는 것으로 확인됐다.

민간사업자가 7만5000가구를 분양할 경우 8조원의 개발이익을 가져가는 것으로 추산됐다. 참여연대는 “3기 신도시 공공택지 민간매각 규모는 경기 성남시 대장동의 20배이며, 민간사업자 개발이익은 8조원으로 추정된다”고 밝혔다.

지구계획이 확정된 인천계양, 남양주왕숙, 하남교산 신도시 3곳의 민간사업자에게 매각되는 공공택지 총 면적 280만㎡에서 분양되는 민간아파트는 인천 계양 7618가구, 남양주 왕숙 3만987가구, 하남 교산 1만3329가구 등 5만1934가구(민간임대 제외)로 분양 후 민간사업자가 얻게 될 개발이익은 최대 5조6045억원이라고 참여연대는 추산했다.

또한 현행 ‘공공주택특별법’에서는 공공택지에서 건설하는 주택의 약 40%를 민간분양 아파트로 건설하도록 하고 있다. 따라서 아직 지구계획이 확정되지 않은 고양창릉과 부천대장 신도시도 공공택지 40%를 민간에 매각한다고 가정하면 약 2조 5000억원의 개발이익을 민간사업자가 가져갈 수 있다.

때문에 참여연대는 제2의 대장동이 되지 않도록 공공택지의 민간 매각 중단 공영개발지구 지정 공공택지에서 공공주택 공급 확대 등의 제도를 마련해야 한다고 촉구했다. 이강훈 변호사는 “최근 논란이 일고 있는 대장동에서 택지를 매입한 민간사업자들이 아파트를 분양해 막대한 개발이익을 챙긴 것으로 추정되는데 3기 신도시 공공택지를 민간사업자에게 매각할 경우 또다른 대장동이 생겨날 수 있다”고 주장했다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 “민간사업자가 약 7만5000가구를 분양한다는 한다는 점을 고려하면 분양하는 아파트 1채당 평균 1억원 이상의 개발이익이 민간사업자에게 귀속될 것으로 추정된다”면서 “올해 추가 공급 계획을 발표한 광명·시흥 신도시까지 포함하면 개발이익의 규모는 더 커질 것”이라고 말했다.

임 교수는 “내년 주거복지예산 2조4000억의 3배에 달하는 막대한 개발이익이 민간 사업자에게 귀속된다”면서 “주택 공급을 위해 강제 수용한 공공택지의 절반 이상이 민간건설사의 돈벌이 수단으로 활용된다면, 이것이 공공택지라고 할 수 있는지, 왜 공공택지를 개발하는지 모르겠다”고 비판했다.

김남근 변호사는 “대장동 택지 개발 과정에서 민간이 과도한 개발이익을 가져가게 된 근본 원인은 토지 강제 수용으로 조성한 공공택지를 공영개발 방식으로 추진하지 않은 데 있다”며 “공공이 조성한 공공택지의 민간 매각을 막는 공영지구 지정제 도입과 공공주택 공급을 확대하는 공공주택특별법 개정이 시급하다”고 강조했다.

이와 관련해 국토부 관계자는 “어느정도 과장된 측면이 없지 않아 있다. 숫자에 괴리가 있다”면서 “국감때도 나온 답변이지만 공공이 할 수 있는 부분이 있고 민간이 하는 부분이 있는데 전체적인 측면에서 보면 공공역할을 늘리는데는 한계가 있기 때문에 공공성을 얼마나 강화를 할 것인지 접근하는게 맞다고 본다”고 말했다.

주현철 기자 jhchul37@

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