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아파트값 꺾였다···“집값 임계치 도달”

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전국 아파트값 6주째 상승률 둔화
서울·수도권·5대 광역시도 마찬가지
수도권도 매수자<매도자 시장 전환
전문가들 “대세하락장 시작될 것”

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매수심리가 꺾이면서 아파트 가격 상승세가 주춤한 모습이다. 수년간 집값 급등의 피로도, 대출 규제 등으로 거래가 얼어붙은 것이 원인이다. 일부 지역은 아파트값이 하락세로 돌아서기도 했다.

KB부동산 통계에 따르면 전국 아파트매매가격은 6주째 상승률이 줄어들었다.

10월 셋째 주 0.42% 상승을 기록한 이후 0.35%→0.29%→0.25%→0.22%→0.19%→0.16% 순으로 상승률이 하락했다.

서울 지역 역시 5주 연속 상승률이 감소했다. 10월 넷째 주 0.25%에서 0.22%→0.19%→ 0.16%→0.15%→0.14% 순으로 점차 상승률이 둔화됐다.

수도권도 마찬가지다. 인천과 경기도는 6주째 상승률이 둔화되고 있고 특히 경기도 중 올해 집값이 40% 가량 뛴 동두천은 11월 마지막주 -0.05%로 하락장을 보였다.

5대 광역시도 6주째 상승폭이 둔화된 모습으로 조사됐다. 또 세종은 11월 마지막 주 -0.08%를 기록, 올해 중 가장 큰 폭으로 하락했다.

특히 대구광역시에서는 중구, 달성군 등의 아파트값이 하락세로 돌아섰다. 중구는 -0.02%→-0.01%→-0.01%→-0.02%로 4주 연속 하락했고 달성군은 전주 보합을 기록한 데 이어 11월 마지막주에도 -0.05% 하락했다.

아파트가격 하락은 실거래가에서도 확인할 수 있다.

관악구 신림푸르지오1차 전용 84㎡는 지난 9월 11억6000만원(4층)으로 최고가를 찍었지만, 10월에는 이보다 낮은 10억3000만원(15층)에 거래가 이뤄졌다. 1개월 만에 1억3000만원가량이 하락한 것.

광명역푸르지오 전용 84㎡는 10월 10일 14억7000만원에 거래됐으나 한 달 새 이보다 1억2000만원 가량 낮은 금액인 12억5000만원에 거래됐다.

‘김포 한강신도시 e편한세상’ 전용 140㎡도 지난 9월 9억3000만원에서 지난 10월 8억6700만원으로 6600만원 떨어진 가격에 거래됐다.

김포한강신도시 반도유보라2차 59.11㎡의 경우 8월 5억8500만원에도 거래됐으나, 9월에는 5억5500만원까지 떨어졌고 11월에는 5억7000만원에 거래됐다.

실제 부동산 플랫폼 업체 직방에 따르면 최근 한 달간 이전가격보다 높게 거래된 곳이 14%, 시세보다 낮게 거래된 곳이 10%로 아직까지 높게 거래되는 곳이 많지만, 낮게 거래되는 비중이 늘어나고 있는 추세다.

가격이 주춤한 이유는 대출 규제와 높은 집값에 매수자들이 줄어들었기 때문이다. KB부동산 매수·매도자 동향 자료를 살펴보면 매수자 우위지수는 지난 10월 4일 100.0을 기록한 이후 빠르게 낮아져 11월 29일 현재 65.3을 기록했다.

매수우위지수는 0~200범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 ‘매수자가 많다’를 100 미만일수록 ‘매도자가 많다’를 의미한다.

한국부동산원 조사에서도 같은 분석이 나왔다. 금주 한국부동산원가 발표한 수도권 아파트 매매지수는 99.3을 기록했다. 수도권 아파트 매매 수급지수가 100 이하로 떨어진 것은 지난해 5월25일(99.7) 이후 처음이다. 이 지수가 100 미만이면 팔 사람이 살 사람보다 많다는 것을 의미한다.

서울도 3주 연속 팔려는 흐름이 강화되고 있다. 특히 그동안 기준선 100 아래로 내려오지 않았던 용산·종로·중구 등 ‘도심권’도 금주 99를 기록했다.

매수심리가 사라지면서 거래도 줄어들었다. 국토교통부에 따르면 10월 전국 주택 매매 거래량은 총 7만5290건으로 전년 동기(9만2769건)와 비교해 18.8% 감소했다. 이는 올해 월별 거래량으로는 가장 낮은 수준이다. 서울 등 수도권은 3만1982건을 기록, 전년 동기(4만1884건)보다 23.6% 줄었다.

매물은 쌓이고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실 자료에 따르면 서울 아파트 매물은 한 달 전 4만3154건에서 현재 4만4987건으로 늘어났다. 경기도 역시 같은 기간 7만3376건에서 8만122건으로 증가세를 보였다.

한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수는 “변곡점이 시작된다고 판단한다”며 “올라도 한계가 있고 내려가는 건 어디까지 내려갈지 모른다”고 말했다.

◇전문가들 “약보합세 이어질 듯”= 부동산업계 전문가들 다수는 아파트가격 약보합세가 이어질 것으로 전망했다. 가격 급등에 대한 부담과 대출 규제, 3기신도시 사전청약에 대한 기대감 등으로 매수자들의 관망세가 이어지면서 집값이 하향 조정될 것으로 분석했다.

함영진 직방 랩장은 “의견이 아직도 분분하기는 하지만, 일시적인 현상같지는 않다. 고점이란 피로감이 있다고 보인다”며 “여신을 강화하는 부분도 (가격 하락에)동반될 것으로 보인다. 미국도 테이퍼링하면서 금리인상이 빨라질 것이란 얘기도 (수요자들한테)부담이 되는 부분”이라고 전했다.

송승현 도시와경제 대표는 “종합부동산세, 세금 이런 것들이 주요 키워드다. 가장 큰 것은 집값에 대한 피로도로 집 사는 사람, 파는 사람 모두 비싸다고 생각하는 것이다”며 “대출 규제 등도 있어 집값이 올라가는 것에는 제약이 있을 것으로 예상된다”고 말했다.

전문가들은 대선 전후로 공약 이슈, 오미크론 변수 등으로 반등이 있을 수도 있겠지만 대세하락장에는 지장이 없을 것으로 내다봤다.

한문도 교수는 “중간에 대선 이슈 탓에 기술적 반등이 있을 수 있지만 이도 잠시”라며 “오미크론이 금리 인상 시기를 늦출 수도 있겠지만, 하락 속도가 둔화되는 정도지 이미 하락장은 시작됐다고 본다”고 분석했다.

또 한 교수는 “더 이상 시세자본 차익을 기대할 수 없고 다수의 지표가 하락장을 나타내고 있기 때문에 소비자들도 부담스러워하는 상황”이라며 “다주택자·1주택자 양도세 완화도 겹치면 가볍게 내려갈 것으로 보고 있다”고 덧붙였다.

일부 전문가들은 입주물량이 주효하다고 분석했다. 가격이 임계점에 도달했음에도 공급이 없다면 전세가격이 먼저 상승하면서 또 한 차례 집값을 밀어 올릴 수도 있다는 것이다.

최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수는 “현재 금리상승에 따른 관망세가 이어갈 지는 내년 대선에서 판단될 것으로 보인다”면서도 “내년이 되면 공급이 부족하기 때문에 가격이 오를 가능성도 있다. 내년 7월 계약갱신청구권으로 눌렸던 가격이 반영돼 전셋값이 상승하면 매매가격에도 영향을 미칠 것”이라고 내다봤다.

송승현 대표는 “우려가 되는 부분은 입주 물량이 부족하다는 것이다. 입주물량이 해소돼야 하락 안정을 기대할 수 있다”며 “그렇지 않으면 급격한 가격하락은 기대하기 어렵다”고 말했다.

전문가들은 분양시장은 이와 별개로 호황이 이어질 것으로 내다봤다. 규제가 일반주택에 비해 덜 한 측면도 있고 가격면에서 이점이 있기 때문이다.

양지영 양지영R&C연구소장은 “분양시장은 상대적으로 규제가 덜 하다. 기존 시장보다는 가격 메리트가 있다. 때문에 분위기를 이어갈 수 있을 것”이라고 전망했다.

장재현 리얼투데이 리서치팀 본부장은 “기존주택 가격이 너무 올라 시세 차익을 얻을 수 없으니 분양시장으로 더 몰릴 것으로 보인다”며 “대출 규제로 청약경쟁률은 다소 떨어질 수 있고 입주물량이 높은 곳도 분양시장이 지금보다는 분위기가 가라앉을 것으로 보이지만, 서울, 수도권 등 인기 지역은 계속 호황을 보일 것으로 예상된다”고 분석했다.

서승범 기자 seo6100@

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