치솟은 공사비에 시공사 해지 나선 조합들···"오히려 비용증가 우려"

공사비가 치솟으면서 시공사 계약해지를 추진하는 재개발·재건축 조합이 늘고 있다. 전문가들은 사업이 지연되면서 금융비용이 늘어나고 공사비도 더 높아질 가능성이 커 섣불리 시공사를 해지해선 안 된다고 경고한다.

정비업계에 따르면 부산 사하구 괴정5구역 재개발 조합은 지난 4일 임시총회를 열고 시공사인 포스코이앤씨·롯데건설 컨소시엄과의 계약해지를 결의했다. 사업관리 등 용역계약 체결과정에서의 각종 의혹 등이 배경이 됐다는 설명이지만, 업계에선 공사비 협상이 결렬된 것이 시공 계약을 해지하는 결정적인 요인이 됐다고 보고 있다.

괴정5구역 조합은 평당 595만원 이하에서 새로운 시공사를 찾겠단 계획이다. 지난해 9월 포스코·롯데 컨소시엄이 제안한 645만원보다 평당 50만원가량 낮춘 금액이다. 11월 시공사의 최종제안금액(평당 613만원)과는 18만원 차이다.

괴정5구역 조합원들의 마음이 돌아선 것은 공사비가 오르면 그만큼 부담해야할 분담금도 늘어날 것이란 우려가 커졌기 때문이다. 괴정5구역이 시공사를 선정한 2018년 당시엔 공사비가 평당 471만원으로 비례율이 113.72%에 달했다. 하지만 공사비가 오르게 되면 비례율이 60%대로 떨어지게 된다.

비례율은 재개발의 사업성을 파악할 수 있는 지표다. 조합원들은 비례율에 따라 자신이 소유한 땅이나 집의 권리가액을 인정받을 수 있다. 비례율이 100%보다 높으면 들어간 사업비와 허물기 전 집의 가치의 총합보다 수익이 더 큰 상태로 파악된다.

가령 비례율이 100%인 재개발사업지에서 4억원의 감정평가를 받는 토지주가 4억원의 조합원분양주택을 받으면 분담금을 내지 않아도 된다. 반면 비례율이 80%일 경우엔 같은 상황이라도 8000만원의 분담금을 내야한다.

상계주공5단지도 공사비와 분담금 때문에 시공사를 해지했다. 전용 31㎡ 단일평형인 상계주공5단지는 재건축을 통해 전용 59·84㎡로 이뤄진 단지로 재탄생할 예정이었지만, 전용 84㎡ 기준 추정분담금이 5억원을 넘는 것으로 알려지면서 시공 계약을 해지했다.

괴정5구역과 상계주공5단지 외에도 시공사 해지까진 이르지 않았지만 공사비 협상에 난항을 겪는 단지가 많다. 송파구 잠실진주, 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구, 남양주 평내1구역 등이 대표적이다.

건설업계에선 공사비 인상이 불가피한 측면이 있다고 항변한다. 철근과 레미콘 등 주요 원자재가격과 인건비가 급등한데다 원가가 치솟았다는 것. 한국건설기술연구원에 따르면 건설공사비지수는 2020년 말(121.80)과 비교해 25.8%가량 올랐다. 여기에 금리까지 올라가면서 금융 부담이 늘어난 상태에서 2022년 9월 레고랜드 사태 이후 PF(프로젝트파이낸싱)시장이 경색된 것도 악영향을 끼쳤다는 설명이다.

업계에선 시공사를 해지한다고 하더라도 공사비를 낮추기는 어렵다고 입을 모은다. 오히려 기존 시공사보다 더 높은 공사비를 제시하지 않으면 새 시공사를 구하기도 어려울 것이라는 시각이 지배적이다. 여기에 사업지연으로 인한 금융 부담까지 감안하면 사업성이 악화할 가능성이 크다는 것.

전문가들은 분담금을 내더라도 신축 아파트의 가치가 충분한 곳을 중심으로 '옥석가리기'가 중요해질 것으로 내다봤다. 김제경 투미부동산컨설팅 대표는 "공사비는 오르는 반면 부동산 가격은 답보하면서 대부분 재개발‧재건축의 사업성이 크게 떨어진 상태"라면서 "몇몇 사업장을 제외하면 공짜 재개발‧재건축은 힘들다고 봐야한다. 신축의 미래가치와 분담금 부담을 잘 저울질해야 하는 시기"라고 했다.