규제완화에 여의도·압구정도 시기도래···재건축에 쏠리는 눈

지난해 잠깐 숨고르기에 들어갔던 재개발‧재건축 등 도시정비 분야가 경진년 새해엔 다시 요동칠 전망이다. 실적에 목마른 건설업계 입장에선 난이도에 대비에 실적을 쌓기 좋은 분야인데다 여의도와 압구정 등 상징성이 크고 사업성도 좋은 단지들도 시공사 선정에 나설 예정이여서다.

건설업계 관계자들은 도시정비 분야가 올해의 주요 먹거리가 될 것이라고 입을 모은다. 각종 규제가 완화된 데다가, 공사비와 금리 등도 안정세를 찾을 것이란 기대감이 커지고 있다는 이유다.

제도적으로는 재건축의 대못으로 꼽히는 재건축 초과이익환수법(재초환)이 완화되고, 1기 신도시 등 대규모 택지를 정비하는 노후계획도시특별법이 마련됐다. 재초환 개정안에 따르면 3000만원에서 8000만원으로 높아지고 부과구간도 2000만원에서 5000만원으로 올라간다. 노후계획도시특별법은 조성 후 20년이 지난 100만㎡ 규모 이상의 택지를 정비하면서 용적률과 절차진행에서 인센티브를 주는 제도다.

구체적으로 재초환은 강남권을 비롯한 서울 내 단지에 상당한 혜택이 돌아갈 전망이다. 국토부에 따르면 기존 재초환 아래에서는 전국 111개단지가 재초환 대상인데, 개정안 시행 이후엔 67곳 가량으로 줄어들 전망이다.

노후계획도시특별법은 1기신도시와 서울 외곽 택지, 광역시별 대규모 택지가 대상으로 꼽힌다. 1기 신도시는 법안 통과 전부터 총괄기획가(MP)를 선정하고 대응전략을 준비해왔다. 연내 세부기준이 마련되면 곧바로 관련 절차를 착수할 수 있도록 만반의 준비를 하고 있는 셈이다. 1기 신도시 외 특별법을 적용할 수 있는 곳들론 서울에선 상계‧중계, 목동, 창동, 가양택지 등이 꼽힌다. 지방에선 부산 해운대와 대전 둔산지구, 대구 성서지구 등이 거론된다.

재개발‧재건축을 주저하게 만들었던 높은 공사원가도 내년부턴 안정세에 접어들 것이란 기대가 커지고 있다. 공사비와 금리 모두 올해부터 상황이 나아질 것으로 예측되고 있어서다. 공사비 상승의 주범이었던 시멘트는 최근 원료인 유연탄 가격과 전기요금이 안정되는 모양새다. 금리도 최근 미국이 3월부터 금리인하를 시작할 것이란 전망이 나오면서 국내 금리도 내려갈 것이란 기대가 커지고 있다.

건설업계는 2022년부터 주요 자재인 레미콘과 철근가격이 급등하면서 공사비 부담이 커졌다. 이 시기 금리인상도 겹치면서 자금조달도 어려워졌다. 한국건설기술연구원이 발표한 '2023년 11월 건설공사비지수 동향'에 따르면 건물 공사비지수는 2020년 11월 120.59에서 지난해 같은달 152.54로 26.4% 증가했다.

실제로 지난해 도시정비분야는 공사비 상승장에 직격타를 맞았다. 지난해 10대 건설사의 도시정비 수주총액은 약 18조원으로 전년(40조3051억원)의 절반도 달성하지 못했다.

건설사 입장에서도 도시정비사업을 통한 실적향상이 필요하다. 한국건설산업연구원 '2024 건설·부동산 경기 전망'에 따르면 올해 국내 건설 수주 예상치는 187조3000억원으로 지난해보다 1.5% 감소할 것으로 예상된다. 지난해에도 전년대비 17.3%가 줄어든 수치라는 점을 감안하면 혹한기를 지나고 있는 셈이다.

개발사업에 먹구름이 드리운 것도 도급사업인 도시정비 쪽으로 건설사들의 관심이 이동한 배경으로 꼽힌다. 개발사업 분야는 최근 시공능력평가순위 16위의 태영건설의 워크아웃으로 직격타를 맞은 상황이다. PF(프로젝트파이낸싱)에 대한 불신이 강해진 것. 도시정비 또한 PF로 자금을 조달하긴 하지만 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 등으로 인해 리스크가 개발사업에 비해 크지 않다.

여의도와 압구정 등 주요 단지의 시공사선정이 예정돼 있다는 것도 도시정비 분야에 대한 관심에 불을 지핀다. 명실상부 국내 금융의 중심지인 영등포구 여의도는 지난해 말 1호 재건축인 공작아파트의 시공사 선정을 시작으로 올해부터 본격적인 시공사선정에 돌입한다. 부촌 아파트의 대명사격인 압구정현대도 올해 시공사 선정 절차를 밟을 예정이다.

업계에서는 한동안 잠잠했던 수주전이 다시 본격화 할 수 있다는 말도 나온다. 업계관계자는 "그간 공사비 부담이 커지면서 건설사들이 경쟁을 피하는 통에 시공사 선정이 수의계약 위주로 돌아갔다"면서 "올해는 사업성이 충분하고 상징성이 큰 단지가 많은 만큼 다시 과열경쟁이 벌어질 가능성이 있다"고 했다.