서비스따라 양극화 심화···적자생존시장 도래불황 극복 자산관리(PM) 등 통해 가치 높여야
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서울파이낸스센터 전경. 사진=리맥스코리아 제공
“임차인들이 가끔 찾아오긴 하는데 임대료 인하 또는 무상임대기간 보장 등 까다로운 요구조건을 내걸어 계약이 쉽게 이뤄지지 않습니다”
서울 선릉역 인근 이면의 K빌딩 관리부에서 일하는 김씨(37)는 요즘 밤잠을 설치는 날이 많다. 지난해 말 공실이 생긴 K빌딩의 두 개 층이 8개월째 비어 있어서다.
IMF 사태 극복 이후 약 10여 년 동안 지속한 가격 오름세가 꺽이면서 빌딩 불패신화가 흔들리기 시작했다.
공실 증가와 임대료 하락 이중고에 시달리면서 지각변동이 나타났다. 강남 요지에 빌딩은 사두면 무조건 오르는 ‘황금알을 낳는 거위’로 간주했던 얘기는 옛말이 된 지 오래다.
리맥스 와이드파트너스에 따르면 지난해 4분기 강남지역 오피스빌딩 임대 현황을 조사한 결과, 공실률이 12.6%에 달한다.
문제는 신규 빌딩 입주물량이 계속 늘어나 공실률은 더 커질 가능성이 높다는 점이다. 특히 임대 선호도가 떨어지는 중소형 빌딩은 직격탄을 맞을 가능성이 높다는 게 전문가들의 진단이다.
상황이 이렇다 보니 관련 업계에서는 높은 품질의 서비스로 경쟁하는 시대가 도래했다고 보고 있다.
실제 강남 논현동 F빌딩은 빌딩 곳곳에 휴식 공간, 디자인, 주차시설 등을 통한 쾌적한 근무환경 제공으로 작년부터 줄곧 5%대 공실률을 유지했다.
강남 역삼동 K타워 역시 빌딩관리에 공을 들여 6%대 낮은 공실률을 기록 중이다. 이 빌딩은 입주사 대표와 식사 모임을 겸해 정기적인 미팅에서 불편사항을 참조해 수렴한다.
테헤란로 한 대형빌딩은 주차 관리규정, 화재 시 대처요령, 정상근무시간 외 근무수칙 등 내용을 담은 ‘빌딩관리규정’을 제작, 모든 입주사에 배포하기도 한다.
이와 함께 운영경비 절감, 낮은 공실률 유지, 기타 수입원 개발 등을 수행하는 ‘자산관리(PM)서비스’가 빌딩관리의 핵심축으로 떠올랐다.
여전히 시설관리(FM)가 큰 비중을 차지하지만 초대형·초고층화하는 빌딩환경 변화 속에서 법률 등 각 분야 분쟁 해결까지 담당하는 서비스가 필요하다는 인식이 확산한 영향이다.
장진택 리맥스 와이드파트너스 이사는 “자산관리서비스 중에서도 임대관리가 빌딩 가치 증대의 핵심으로 떠올랐다”며 “빌딩은 이용자의 사용을 전제로 건축한 것으로 이용자 편의를 높이는 여러 기능을 갖춰야 가치를 인정받을 수 있다”고 전했다.
김지성 기자 kjs@
뉴스웨이 김지성 기자
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